Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi İle Kiralananın Tahliyesi

TBK 310. Maddesi gereği kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruyan 310. Maddeye karşılık gelecek şekilde yeni maliki de koruma gereksinimi duyan kanun koyucu, kira sözleşmesini sona erdiren durumlar arasında “yeni malikin gereksinimi” düzenlemesine de yer vermiştir.  Türk Borçlar Kanunu’nda m. 351 hükmü ile konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malik lehine kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmıştır. Buna göre yeni malik kendi gereksinimi ya da kanunda sayılan yakınlarının gereksinimine dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

B. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ (TBK Md. 351)

Türk Borçlar Kanunu m. 350 vd. düzenlenen bir kira ilişkisinin dava yoluyla sona erdirilmesi halleri, sınırlı sayıdadır ve yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulmaktadır. Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri, genel olarak kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirme şeklinde iki farklı başlık altında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu m. 350-351 arasında kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesini düzenlemektedir.

TBK’nın “Yeni Malikin Gereksinimi” başlıklı 351. Maddesinde kiralananı sonradan edinen yeni malikin; kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebi ile kiralananı kullanma zorunluluğu söz konusu olduğu takdirde kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak kiracıya bildirmek kaydı ile kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır. Yine maddenin devamında yeni malikin işbu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabileceği ifade edilmiştir.

Yeni malikin tahliyesi davası açabilmek için iki seçimlik hakkı bulunmaktadır. Altı aylık süre dolmadan dava açılması halinde davanın reddine karar verilecektir. Ancak bu şekilde verilmiş olan ret kararı, altı ayın dolması ile yeniden dava açılmasına engel teşkil etmez. Bir başka deyişle altı ay içinde açılmış olan dava hakkında verilmiş olan ret kararı kesin hüküm yerine geçmez.

Kira sözleşmesinin niteliği, kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle dava açmasına engel değildir.

Konu ile ilgili Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8931 E. 2014/10381 K. Sayılı kararında:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.[1]”

İfadelerine yer verilmek sureti ile gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerektiği, aksi takdirde tahliye kararı verilemeyeceği belirtilmiştir.

İfade etmek gerekir ki, TBK m. 351’in uygulanabilmesi için kiralananın yeni malike hangi yollarla geçtiğinin bir önemi yoktur. Kiralanan taşınmaz satım, bağışlama, miras, mahkeme ilamı gibi yollarından herhangi biri ile el değiştirmiş olabilir.

C. KİRACILIK HAKKININ TAPUYA ŞERHİ

Türk Borçlar Kanunu 312 maddesinde “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” Şeklinde ifade edildiği üzere kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilmektedir. Hiç şüphesiz kira sözleşmesinin şerh edilmiş olması bir istisna teşkil edecektir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin şerh edilmemiş olması yeni malikin açacağı tahliye davası bakımından ayrı bir unsur olarak değerlendirilmelidir.[2] . Kiracılık hakkının tapuya şerh edildiği durumda kiracı, kiralanan üzerinde yalnızca mülkiyet hakkı elde edenlere karşı değil, aynı zamanda kiralanan üzerinde intifa ya da rehin hakkı elde eden kişilere karşı bu hakkını kullanabilecektir

TMK 1009. Maddesinin 2. Fıkrası uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan ayni hak kazananlar kiracının şerh süresince taşınmazı kullanmaya devam etmesine katlanmak zorundadırlar. Yeni malikin gereksinim nedeniyle kira ilişkisinin sonlandırabileceğini düzenleyen TBK m. 351 hükmünü, kiracı tapuya şerh ile engelleyebilmektedir. Zira tapuya şerh edilen bir kiracılık hakkı, bu hak dolana kadar sonlandırılamayacaktır. Türk Borçlar Kanunu m. 312 kiracıyı koruyan bir hüküm olup, yeni malikin tüm koşullar oluşmuş olsa bile kiracıyı kiralanandan çıkarabilmesini önleyici bir işleve sahip olduğu görülmektedir.

D. TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ-YETKİLİ MAHKEME

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin davalar bakımından, HMK 4/a hükmü uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli kabul edilmektedir. Buna göre m. 4/1,a “ Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın görürler’’ şeklinde düzenlenmiş olan ilgili maddede kira alacakları da dahil olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm davaların ve ayrıca belirtilmiş olan tahliye davalarının Sulh Hukuk Mahkemelerinde görüleceğini düzenlemiştir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun (HMK) 6. Maddesinde genel yetki kuralı düzenlenmiş olup bu madde uyarınca tahliye davalarının görüleceği yetkili mahkeme davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yine HMK 10. Maddesi uyarınca da davanın sözleşmenin ifa edileceği yer olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de açılması mümkündür. Ayrıca taraflar aralarında yapacakları yetki sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi belirleme imkanına da sahiptirler.

[1] Kazancı İçtihat Bankası E.T. 21.10.2021

[2] İNCEOĞLU, Murat Kira Hukuku Cilt 2 1. Baskı İstanbul 2014 s.365