Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde On Yıllık Uzama Süresi Nedeni İle Kiraya Verenin Fesih Hakkı
I. On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama süresini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu 347/f.1. uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü düzenlenmiş bulunmaktadır.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği sürece, kural olarak birer yıllık dönemler için uzayacaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolmuş olması sebebiyle kural olarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahip değildir. Kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir.
On yılın hesaplanmasında, sözleşmenin iki kez beşer yıl için uzaması ya da on kez bir yıllık dönemler için uzaması arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. Kanun koyucu uzama sayısını değil; uzama süresini dikkate almaktadır1.
Kira sözleşmesinin kaç yıllık olarak düzenlendiğini önem arz etmeksizin, uzama süresi kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlayacaktır. Örneğin; 5 yıllık bir kira sözleşmesinde uzama süresi 5 yıllık kira sözleşmesinin tamamlanmasından sonra başlayacak ve kira ilişkisinin 6. yılı uzama süresinin ilk yılı olarak kabul edilecektir.
II. Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği Zaman
TBK m. 347 uyarınca, kiraya verenin sözleşmeyi “her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” feshedebileceği kabul edilmiştir. Kira sözleşmesi, on yıllık uzama süresinin sonunda kendiliğinden sonra ermemekte olup, kiraya veren tarafından kiracıya süresi içerisinde yazılı fesih bildiriminde bulunulmuş olması gerekmektedir (TBK m.347; TBK m.348). Bildirimin kira uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olması gerekmektedir. Fesih beyanının bu tarihten sonra kiracıya ulaşması halinde, TBK m.328/f.2’ye kıyasen, fesih beyanının bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren geçerli olacağı kabul edilmektedir2.
Kira hukukunun kiracıyı koruyucu niteliği gereği, tarafların üç aylık fesih bildirim süresini kısaltmaları mümkün olmamakla birlikte; kira sözleşmesinde daha uzun bir fesih bildirim süresinin öngörülmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır3.
Bildirimin kira uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olması gerektiğini ifade eden Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararı şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/3643, K. 2015/537, T. 28.01.2016
“Açıklanan yasal düzenlemeler uyarınca somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki çatılı yere ilişkin yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır.
Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir. Davacıların 18.04.2013 tanzim ve 25.04.2013 tebliğ tarihli ihtarnamesi sözleşmenin sonu olan 01.07.2014 tarihine göre üç ay önce tebliğ edilmediğinden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.”
Doktrindeki ağırlıklı görüş ve Yargıtay içtihatlarına göre kiraya verenin fesih bildiriminde bulunabileceği en erken zaman şu şekilde formüle edilebilir: Kira süresi + on yıllık uzama süresi + bir yıllık uzama süresi.
Bu durumda, ilk kira sözleşmesinin beş yıl için yapıldığı bir durumda, sözleşmenin kurulmasından itibaren işleyecek olan 16. yılın bitmesinden üç ay önce yapılacak bir bildirim ile sözleşmenin 16. yılının sonundan itibaren geçerli olacak şekilde sonlandırılması mümkün olacaktır. Nitekim, Yargıtay tarafından da uzama süresinin hesaplanması bu şekilde kabul edilmektedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6590, K. 2015/10095, T. 19.11.2015
“Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2000 başlangıç tarihli ve 7 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile konut kiralanmıştır. Kiralanan 6098 Sayılı TBU.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Aynı yasanın 347. maddesine göre 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması halinde sebep göstermeksizin sözleşmenin sona erdirilmesi istenebilir. Ne var ki taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/01/2000 başlangıç tarihli olup 7 yıl sürelidir uzama süresi 01/01/2007 yılından itibaren başlatılması gerekir. Bu durumda uzayan dönem 01/01/2017 yılında sona ereceğinden ancak bu tarihten sonraki dönem için kiralananın süre bitimi nedeniyle tahliyesi istenebilir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/8957, K. 2016/680, T. 08.02.2016
“Somut olayda; Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK.nun 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 Sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu sebeplerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken 6101 Sayılı TBK.nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun Geçici 2. maddesi gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
1 İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014, s. 331.
2 İNCEOĞLU, s. 337.
3 İNCEOĞLU, s. 337.
Bu konu hakkında daha fazla bilgi için:
