İçişleri Bakanlığı Ek Genelgesi.

İçişleri Bakanlığı tarafından 81 İl Valiliğine gönderilen Koronavirüs konulu ek genelge ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren; merkezlerin faaliyetleri kademeli olarak 16 Mart saat 10.00 ve 16 Mart saat 24.00 itibariyle durdurulmuştur. İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan ek genelge ile 16 Mart 2020 tarihi itibariyle, kira sözleşmesi kurulurken kiracının sahip olduğu amaç ve beklentiler karşılanamaz hale gelmiştir.

Kiracının kira sözleşmesi kurulurken var olan amaç ve beklentilerin imkânsız hale gelmesinin hukuki olarak kira ödeme borcu üzerinde nasıl bir sonuç doğuracağının tespiti büyük önem arz etmektedir.

Kiracının Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü Açısından Değerlendirme.

Kira sözleşmesi, tam iki tarafa da borç yükleyen sürekli edimli bir sözleşmedir. Kira Sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla birlikte serbest iradeleri ile diledikleri şekil ve şartlarda sözleşme yapabilirler. Kira sözleşmesinde Kiraya Verenin asli edimi kiralananı kiralanma amacına uygun olarak teslim etmek olup Kiracının temel edimi ise kira bedelini ödemektir.

Kiraya Verenin teslim borcunun düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu (TBK) 301. Maddesine göre, Kiraya Veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Bu hüküm sayesinde, Kiraya Verenin teslim borcunun, konut ve çatılı işyeri kiralarında Kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği ve diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamayacağı emredici bir şekilde ifade edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmeyle TBK 301. Maddesine aykırı yapılmış olan bir düzenleme kesin hükümsüzdür.

Bir borcun kararlaştırılan zamanda ifasının önünde kesin bir engel olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumuna “geçici imkânsızlık” denilmektedir. Koranavirüs sürecinin Kiraya Veren için mücbir sebepten kaynaklı geçici bir imkânsızlık hali olduğu somut olaya göre kabul edilebilecektir

Kiralananın kullanıma uygun bir şekilde bulundurulmaması durumunun devamı halinde, Kiracının hem sözleşmeden hem de kanundan kaynaklı olarak sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi gündeme gelebilecektir.

Kira Bedelinin Ödenmemesinin Kira Sözleşmesinin Feshine ve Taşınmazın Tahliyesine Etkisi.

26.03.2020 tarih ve 31080 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesinde:

‘’1/3/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.’’

hükmü düzenlenmiştir.

Kiralananın kullanılmasına ilişkin bir kısıtlama olmasa dahi 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedelinin ödenmemesi Kiraya Verene kira sözleşmesini feshetme ve tahliye talep etme hakkı vermeyecektir.

Bu hüküm tek başına kural olarak kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı gibi ödenmeyen kira bedeli için temerrüt faizi talep edilmesine de engel değildir.

Koronavirüs kapsamında alınan tedbirler nedeniyle faaliyetleri idari kararla tamamen durdurulan işletmelerde, Kiracının faaliyetlerinin tamamen durduğu süre boyunca kira bedeli ödeme yükümlülüğü bulunmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilebilecektir.