AVM Kiracılarının Yaşadığı Sorun

Tüm dünya ülkeleriyle birlikte ülkemizi de etkisi altına alan korona virüs salgınının sosyal, ekonomik ve hukuki ilişkiler bakımından da birçok sonuç doğuracağı tahmin edilmektedir. Salgın sebebiyle alınan tedbirler, durumun yakın tarihte bir örneğinin daha yaşanmamış, olağanüstü bir hal olduğunu gözler önüne sermektedir. Hazırlamış olduğumuz bu bilgi notumuzda korona virüs salgını sebebiyle ihtiyari olarak kapanma kararı alan alışveriş merkezleri bakımından kira ve ortak gider alacağı sorununu değerlendireceğiz.

Korona virüsün, solunum yolu ile hızlı bir şekilde bulaşma riski taşıyan bir salgın hastalık olması sebebiyle uzmanların uyarıları doğrultusunda insanlar kalabalık ortamlara girmekten kaçınmaya başlamışlardır. Nitekim T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgeler ile bazı işyerlerinin kapatılmasına karar verilmiştir. Her ne kadar alışveriş merkezleri içerisinde yer alan bir kısımişyeri için idare tarafından kapatılma kararı alınmış olsa da alışveriş merkezlerinin tamamen kapatılması yönünde bir karar halihazırda alınmamıştır. Alışveriş merkezleri içinde yer alan birçok mağazanın idari kararla kapatılması birçok mağazanın da müşteri azlığı, iş sağlığı ve güvenliği gerekçeleri ile kapatma kararı alması karşısında 19.03.2020 tarihinde Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından alışveriş merkezlerinin tamamen kapatılmasına yönelik tavsiye niteliğinde karar alınmıştır.

Türkiye genelinde halihazırda 100’ü aşkın alışveriş merkezinin ihtiyari kararla kapanma kararı almış olduğu bilinmektedir. İhtiyari olarak kapatma kararı alan alışveriş merkezlerinde kiracının kira ve genel gider borcu ödeyip ödemeyeceği çokça sorulan sorulardandır.

Kira Bedelinin Ödenmemesinin Fesih ve Tahliye Sebebi Olamamasına İlişkin Düzenleme

26.03.2020 tarih ve 31080 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesinde:

 “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Hükmü getirilmiştir. Böylece bu süreçte gerçekleşebilecek olası ödeyememe halleri  için kira ilişkisinin korunması hedeflenmektedir. Anılan kanun hükmü ile 01.03.2020 ila 30.06.2020 tarihleri arasında iş yeri kira sözleşmelerinde kira borçlarının ödenmemesi sadece tahliye ve fesih sebebi oluşturmayacak ancak söz konusu borç tahakkuk etmeye devam edecektir.

Türk Borçlar Kanunu Bakımından Değerlendirme

Kiracının kira ödeme borcu devam edeceğinden ihtiyari olarak kapanma kararı alan alışveriş merkezlerinde kira borçları için şu ana kadar başkaca bir yasal düzenleme yapılmadığından Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun genel hükümlerine göre değerlendirme yapılması gerekecektir.

TBK’nın “Teslim Borcu” başlıklı 301. Maddesi;

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Hükmünü içermektedir. Anılan kanun hükmü uyarınca kiraya veren sözleşme süresi boyunca kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun bulundurmakla yükümlüdür.

Korona virüs salgını sebebiyle alışveriş merkezi yönetiminin ihtiyari olarak kapatma kararı alması halinde; kiraya verenin, sözleşme kapsamındaki bu borcunun yerine getiremeyebilir.. Bu durumda ihtiyari olarak kapatma kararı alınan alışveriş merkezleri içinde yer alan iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin teslim borcunu yerine getirememesi karşısında kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün ortadan kalkabileceği durumlar oluşacaktır. Bu durumda olan kira sözleşmeleri bakımından genel itibariyle tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirememesi mücbir sebep olarak kabul edilen korona virüs salgın hastalığından kaynaklanmakta olduğundan ve tarafların karşılıklı olarak kusurları bulunmadığından kiracının da kiralananı kullanamaması sebebiyle uğramış olduğu zararın tazminini isteme hakkı doğmayacaktır.

Genel Giderler

Alışveriş merkezlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kiracılar tarafından ödenmesi gereken aidat, genel gider ve reklamasyon bedellerinin bu durumda ödenip ödenmeyeceği de diğer bir sorundur.

Kat Mülkiyeti Kanunun 20. Maddesinin c bendi;

“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”

 Hükmünü ihtiva etmektedir. Anılan madde uyarınca kat malikleri veya kiracılar ortak gider borcunu ödemek zorunda kalabilir. t Bununla birlikte ortak gider borcu bakımından TBK’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. Maddesi ile tanınan hakların kullanılabilmesi ve duruma göre mücbir sebep hükümlerinin uygulanması mümkündür.