I. GENEL OLARAK

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”), yer alan tüm maddeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiş, kiracısı tacir sayılan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından ilgili maddelerin yürürlük tarihi 01/07/2020 ye bırakılmıştır. Bu maddelerin yürürlüğe girmesine sayılı günler kalmışken erteleme süresinin bitmesi ile iş yeri kira sözleşmelerinin taraflarına etkilerinin tespit edilmesi faydalı olacaktır.

II. KAPSAM

Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi şu şekildedir:

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacirolarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

A. Kiracının Tacir veya Tüzel Kişi Olması

Kira sözleşmesinin 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile öngörülen ertelemenin kapsamına girmesi için ilk koşul kiracının ya Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin sıfatı erteleme bakımından önemli değildir. Erteleme hükmünde kiracının tacir olup olmadığının tespitinin TTK’ ya göre yapılacağı ifade edilmiştir. Buna göre kiracının tacirlik sıfatı TTK m. 12-17 arasındaki hükümler çerçevesinde değerlendirilmelidir.

TTK’ nın 12. maddesi uyarınca “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.”Özel hukuk tüzel kişileri ise anonim, limited, kollektif ve komandit şirketler ile kooperatifler, dernekler ve vakıflardır. Esnaflar tacir sayılmadıklarından ertelemeye tabi değildirler.

Tüzel kişinin, özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olması erteleme bakımından önem taşımamaktadır. Tüzel kişiler bakımından erteleme onların tacir olmasından bağımsızdır, tacir olmayan tüzel kişilerin de kiracı olduğu işyerleri erteleme kapsamındadır. Bu nedenle örneğin, kiralanan bir sağlık ocağı veya vergi dairesi, bir vakıf üniversitesinin kiraladığı derslik binası, belediyenin kiraladığı bir eğlence alanı da bu kapsamdadır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan adi ortaklık ise erteleme kapsamında değildir, ancak adi ortakların tüzel kişilerden veya gerçek kişi tacirlerden oluşması halinde bunlar da ertelemeye tabidir. Keza birden fazla kiracının bir tanesinin tacir veya tüzel kişi olması durumunda da bunlar erteleme kapsamındadırlar.

B. İşyeri Kirası Olmalı

Ertelemenin ikinci şartı kiralanan yerin işyeri kirasına konu olmasıdır. İşyeri; kişinin ticarî, sınaî, ekonomik ve meslekî faaliyetlerini yürüttüğü yer olarak tanımlanabilir. Ertelemenin söz konusu olabilmesi için, işyeri kirasının çatılı-çatısız olmasının önemi yoktur. Kamu hukuku tüzel kişileri, dernek ve vakıfların ticarî işletme işletmek amacıyla değil, yalnızca faaliyetlerini yürüttüğü yerler de genişletici yorum yoluyla işyeri kirası niteliğinde sayılabilecektir. Örneğin; bakanlıkların, belediyelerin, üniversitelerin, dernek veya vakıfların bir taşınmaz kiralayıp idarî faaliyetlerini yürüttükleri yerler işyeri kirasına ve dolayısıyla ertelemeye tabidirler. Bunun dışında konut kiraları bakımından herhangi bir erteleme söz konusu değildir. Aynı şekilde, ürün kirasına konu olan bir işyerinin işletilmesini içeren ürün kiraları bakımından da erteleme, yalnızca genel hükümlerdeki maddelerle (TBK m. 323, 325 ve 331) sınırlı olacaktır.

III. ERTELENEN HÜKÜMLER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME

1. Kira İlişkisinin Devri (TBK m.323)

“MADDE 323– Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

TBK’nın 323/1 maddesi uyarınca, kiraya verenin rızasını yazılı olarak almak kaydıyla kira ilişkisinin devri mümkündür. Bu şekilde “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi”, kiracının yerine geçmektedir (TBK m. 323/2). Dolayısıyla kira ilişkisinin devrinden anlaşılması gereken, kiracı tarafın değişmesidir; kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu maddenin kapsamına girmemektedir. Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış; çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olduğu öngörülmüştür (TBK m. 323/3).

Mülga BK ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (“GKHK”)da, TBK’nın 323. maddesini karşılayan bir düzenleme mevcut değildi. Bu bağlamda erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını GKHK m.12 uyarınca alması gerekmekteydi. Bu düzenlemeye göre rızanın yazılı olması şartı bulunmuyordu.

Oysa 6098 sayılı TBK’ya göre kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının bulunması şarttır. Bunun için kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye önce veya sonra yazılı olarak onay verebileceği gibi, kiracı kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilecektir.

TBK’nın 323. maddesi ile getirilen önemli bir diğer yenilik, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaması kuralıdır. Kiracı, kiraya verenin devir ilişkisine rıza göstermekten imtina etmesinin haklı bir nedene dayanmadığını düşünüyor ise, bu talebini dava yoluyla ileri sürebilir. Haklı nedenin olup olmadığı somut olaya göre hakim tarafından belirlenir. Mülga BK’da ve GKHK’da karşılığı bulunmayan 323. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulacaktır.

Tacir olmayan bir işyeri kiracısının işyerini tacir veya tüzel kişi bir işyeri kiracısına devretmesi halinde ise, yeni kiracı yürürlüğü ertelenen hükümlere tabi olacaktır.

2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m.325)

“MADDE 325– Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. “

“Erken Tahliye” hususunu düzenleyen 325. madde ticari hayatı en çok etkileyecek maddelerden birisidir. Piyasa koşullarından kaynaklanan sebeplerle ticari gayrimenkul kiralamaları uygulamada genellikle 5-10 yıl gibi nispeten uzun dönemleri kapsayacak şekilde yapılmaktadır ve süresinde önce fesih konusunda sözleşmelerde kiracılar aleyhine oldukça yüksek cezai şart ve tazminat maddeleri ile karşılaşılmaktadır.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine ilişkin olarak 818 sayılı BK’da bir düzenleme yapılmamıştır. Bununla birlikte Yargıtay içtihatları, erken tahliye halinde, kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi.

6098 sayılı Kanunda bu Yargıtay içtihadı büyük ölçüde korunarak yasa hükmü haline getirilmiştir. Yargıtay içtihadıyla TBK m. 325 arasındaki farka göre artık kiracının erken tahliye halinde ödeyeceği tazminat, kiralananın aynı koşullarla değil, benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olacaktır (TBK m. 325/I c.1).

Yeni düzenleme ile kiracı, sözleşme süresinin bitiminden önce ya da fesih dönemine uymaksızın kiralananı tahliye etmesi halinde, kiralananı benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre boyunca kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları devam edecektir. Ancak maddenin devamında kiracıya sözleşmeden kaynaklanan borçlarından kurtulması için bir yol tanınmıştır. Maddeye göre, kiracının, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Madde de aynı zamanda kiraya verenin, kiralananın tahliyesinden dolayı yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir şekilde kullanmaktan elde ettiği yahut elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden düşüleceği düzenlenmiştir. Hükmün ertelenmesi bu fıkradaki konular bakımından bir değişiklik arz etmeyecektir. Zira söz konusu hükümler 818 sayılı BK m. 43-44(TBK m.51-52)’ün özel bir uygulama halidir.

3. Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih (TBK m.331)

“MADDE 331-Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kapsamında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkanı tanımaktadır. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep; kiraya verenin şahsından kaynaklanmayıp objektif nitelikte (örneğin savaş hali veya ağır ekonomik kriz gibi öngörülemeyen dış olaylar) olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmamalıdır.

818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi önemli sebebe dayalı sona ermeyi yalnızca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için öngörmekteyken TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkanını tanımıştır. Yine mülga BK döneminde 6570 sayılı GKHK, bu sona erdirme nedenini yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörmüşken, 6098 sayılı TBK belirli süreli sözleşme şartını aramamaktadır.

Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, fesih ihbarına maruz kalan tarafın herhangi bir kusuru bulunmuyorsa, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle zararının giderilmesi sorunu ortaya çıkacaktır. Bu zararın giderilmesiyle ilgili 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu, feshi ihbarda bulunacak tarafın diğer tarafa sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı tam tazminat ödemesini öngörmüşken; 6098 sayılı TBK, hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m. 331/2). Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür. Mülga BK’da bulunmayan bu yenilikler, 1.7.2020 tarihi itibariyle erteleme kapsamındaki işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olacaktır.

4. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK m.340)

“MADDE 340-Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden olan “bağlantılı sözleşme” başlıklı 340. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu geçersizlik, madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Bağlantılı sözleşme hükümsüz iken kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan, kısmi geçersizlik söz konusudur.

TBK’nın 340. maddesinin karşılığı Mülga BK’da ve GKHK’da bulunmayıp, İsviçre BK’ndaki benzer bir düzenlemeden alınmıştır. Anılan düzenleme ile kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir. Somut uyuşmazlıkta araştırılacak olan, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığıdır. TBK 340. madde hükmü, 1.7.2020 tarihi itibariyle erteleme kapsamındaki işyeri kiraları bakımından uygulanabilir olacaktır.

5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK m.342)

“MADDE 342-Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Depozito olarak da nitelendirilen güvence, kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiracının kiralanana verebileceği olası zararların teminatını oluşturma amacı taşıyıp bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan, genellikle bir miktar para veya kıymetli evraktır.

818 sayılı BK ‘da ve 6570 sayılı GKHK’da kiracının depozito vermesine yönelik bir sınırlama ve zorunluluk bulunmamaktaydı. Ancak uygulamada hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde mevcut olan depozito uygulaması Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmekteydi. Uygulamada, kira sözleşmesinin kurulması esnasında depozitonun belirlenmesi halinde, bunun miktarının ne olacağı, sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya iade edilmesi ve bilhassa kiralananın zarara uğraması halinde kiraya verenin hangi şartlarla ve ne tutarda zararı depozitodan karşılayabileceği gibi hukuki uyuşmazlıklar meydana geldiğinden, kanun koyucu bu konuda bir düzenleme yapma ihtiyacı hissetmiştir. Böylece 6098 sayılı TBK’nın yeniliklerinden biri olan “kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. madde hükmü ihdas edilmiştir.

TBK’nın 342. maddesi ile güvence verilip verilmemesi tarafların iradesine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse bunun sınırları çizilmiştir. Buna göre öncelikle güvence bedeli, azami üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/1). Maddenin öngördüğü esasların uygulanması, madde metninden tam anlaşılmamakla birlikte güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesine bağlı tutulmuştur. Buna karşılık tarafların kefalet, rehin, teminat mektubu gibi başka türlü güvenceler verilmesini kararlaştırmaları halinde, TBK 342. madde hükmü uygulanamayacaktır.

Kiracı güvence olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu vardır (TBK m. 342/f. 2, c. 1). Tarafların aksini kararlaştırması mümkün değildir. Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilmektedir (TBK m. 342/f. 2, c. 2). Burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır.

TBK m. 342/2’de öngörülen haller dışında, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ay içinde, kira sözleşmesine ilişkin bir dava veya takip açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde de bankanın güvenceyi geri verme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtimalde kiracının talepte bulunması yeterlidir, kiraya verenin rızası aranmamaktadır.

6. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m.343)

“MADDE 343– Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bölümünde yer alan ve “Kira Bedeli” başlığı altındaki ilk düzenleme olan 343. madde hükmü, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair genel bir kural getirmekte, genel kuralın tek istisnası olarak da kira bedelinin belirlenmesini göstermektedir. Böylece sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, bilhassa yasa gereği sözleşme süresinin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik şartlara göre değiştirilmesi imkanı sağlanmıştır.

Nispi emredici olarak nitelenebilecek 343. madde hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olarak kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler (örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren ve TBK 350. maddesinde gösterilen sebeplere bir yenisinin eklenmesi gibi), kiracı tarafından kabul edilmiş olsa dahi kesin hükümsüzdür.

Yukarıda açıklanan bu madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile örtüştüğünden ertelenen hüküm bakımından sonuç değişmemektedir.

7. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344)

“MADDE 344 –Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenir. Başlangıçta genellikle belli bir süre için akdedilen kira sözleşmesi, daha sonra TBK m. 347 gereğince birer yıllık sürelerle yenilenmektedir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı, taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlığa yol açmaktadır. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması, kiracı tarafı koruma yollarından biri olup, yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK’nın 344. maddesi ile birtakım esaslara yer verilmiştir.

Mülga BK ve GKHK’da, TBK’nın 344.maddesini karşılayan bir hüküm bulunmadığından, uygulamada sıkça karşılaşılan bu sorunla ilgili Yargıtay’ın geliştirdiği esaslar mevcuttur. Gerekçesinde belirtildiği üzere TBK’nın 344. maddesi de, uygulamada geliştirilen bu prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur. 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay içtihatları ile TBK m. 344 arasındaki farklılıklar şu şekilde özetlenebilir:

TBK m. 344’e göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yenilenen kira dönemleri bakımından Yargıtay uygulaması da aynı şekildedir. TBK m. 344 hükmü ise “bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanır” demek suretiyle, tarafların baştan kararlaştırdıkları artış oranlarının da ÜFE oranıyla sınırlı olabileceği esasını getirmiştir. Oysa 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay uygulamasına göre, taraflar sözleşme süresi içindeki kira artışlarını serbestçe belirleyebilecek, kira sözleşmesindeki artış oranı, sadece yenilenen ilk kira dönemi için tarafları bağlayacak, bundan sonraki uzama dönemlerindeki artış ise ÜFE’yle (son dönemden önceki kararlarında TEFE) sınırlı olacaktır. 6098 sayılı Kanunla bir yeni düzenleme de yabancı parayla yapılan kira sözleşmelerine getirilmiştir. Buna göre; tarafların kira bedelini yabancı para cinsinden kararlaştırmaları halinde kira bedeli artırılamayacaktır (TBK m. 344/IV). Oysa 6570 sayılı GKHK döneminde taraflar kira bedelini yabancı parayla ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde bile sözleşme süresi içinde artış oranlarını serbestçe kararlaştırabilmekte ve yalnızca uzama döneminde her iki tarafın da açık bir kabulü olmadıkça, artışların ÜFE oranı üzerinden ve kira bedelinin de Türk Lirası olarak yapılacağı şeklinde bir uygulama yer almıştır. 6098 sayılı TBK’da  “beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır” demek suretiyle yenilenen kira dönemlerinde açılan tespit davalarında kira bedeline yabancı para üzerinden karar verilebileceğini benimsemiştir (TBK m. 344/IV c. son). Yargıtay’ın erteleme döneminde bu içtihadını yeni kanun hükmünde olduğu gibi değiştirmesine bir engel bulunmamaktadır.

Rayiç kira bedelinin tespiti bakımından da 6098 sayılı Kanun ile 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay uygulaması birbirinden farklılık göstermektedir. 6098 sayılı Kanuna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir (TBK m. 344/III). 6570 sayılı Kanun dönemindeki son Yargıtay uygulamalarına göre ise, kira bedelinin ilk üç uzama yılında ÜFE’ye göre hesap edilmesi, dördüncü uzama yılında tespitin rayice göre yapılması şeklindedir. Rayiç kira bedelinin tespitine ilişkin bir başka fark ise, 6098 sayılı Kanuna göre sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl geçtikten sonra rayiç kira bedelinin tespiti mümkün iken, 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay uygulamasında ise rayiç bedel tespiti için önce sözleşmenin sona ermesi ve daha sonra dört uzama yılı geçmesidir. Bu, erteleme süresi boyunca rayiç bedel tespiti için, kira sözleşmesinin süresinin sona ermeden önce rayiç bedeli tespitinin mümkün olmadığı ve tespitin en erken kira süresinin bitimini müteakip 4 yıl sonra mümkün olabileceği anlamına gelmektedir.

8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği (TBK m.346)

“MADDE 346– Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

6217 sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından yürürlüğü ertelenen TBK maddelerinden biri de “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. Maddedir. Maddenin kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenleyen emredici nitelikteki birinci cümlesi 6570 sayılı GKHK m. 16’nın karşılığı olduğu ifade edilebilir.

TBK 346. maddenin devamında yer alan ve süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören hüküm ise mülga GKHK’da düzenlenmemiştir. Bu sebeple, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Zira Yargıtay, bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini muteber kabul etmekte; yine öğretide, sözleşmede bir ceza koşulu öngörülmüşse bunun tümüyle geçersiz olmayacağı, ceza koşulundan indirim yapmak suretiyle çözüm getirilebileceği kabul edilmektedir.

TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini kaybetmiş olup, TBK’nın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar da geçersizdir. Eski yasada bulunmayan bu önemli kural, 1.7.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki TBK m. 346 ile yasaklanan, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşuludur; kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerini ihlaline ilişkin olarak sözleşmeyle öngörülen cezai koşul, m. 346 kapsamında değildir.

9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m.354)

“MADDE 354– Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Yürürlüğü ertelenen maddelerden sonuncusu da tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören TBK m. 354 hükmüdür. Esas itibariyle, 6570 sayılı GKHK m. 8’de de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmiştir.

IV. SONUÇ

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı tarafında bulunduğu işyeri kiraları bakımından 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle yürürlüğü ertelenen TBK maddeleri, erteleme öngören yeni bir düzenleme yapılmaması halinde 1.7.2020 tarihi itibariyle kendiliğinden yürürlüğe girecektir. Bu durum, özellikle erteleme süresi içinde ertelenen hükümlerin içeriğine aykırı olarak hazırlanan ve erteleme süresi sona erdiğinde devam edecek kira sözleşmeleri bakımından önem taşıyacaktır. Erteleme süresi sona erdiğinde söz konusu maddelere uygulanacak hukukun tespiti 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanuna göre yapılacaktır.

Buna göre; TBK md 323, 325, 331, 344 ve 346 hükümleri emredici nitelikte olduğundan kamu düzenine ilişkindir ve 1.7.2020’den itibaren derhal yürürlük ilkesine tabi olmalıdır. Bu durumda erteleme döneminde akdedilen sözleşmeler bakımından bu maddelerin derhal uygulanmaya başlanabilecektir. Doktrindeki pek çok görüşe göre TBK md 340 ve 342 hükümleri bakımından geçmişe etkili olmama kuralı uygulanmalıdır zira erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de 1.7.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürmelidir. Yine erteleme döneminde yapılan depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla 1.7.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürebilecektir. TBK md 343 ve 354. hükümleri açısından ise erteleme döneminde mülga BK’da ve GKHK’da karşılıkları bulunması sebebiyle hükmün derhal uygulanması herhangi bir değişiklik yaratmayacaktır.Sayılan maddelerin uygulama alanı bulması elbette ilk aşamada birçok iş yeri kira sözleşmelerinde önemli değişiklikler ortaya çıkaracak; pek çok tartışma ve farklı yorumları da beraberinde getirecektir. Uyuşmazlıkların hukuka uygun şekilde çözülebilmesi yukarıda açıklanan maddelerin uyuşmazlık konularına en iyi şekilde uygulanmasına bağlıdır. Dolayısıyla ilerleyen dönemlerde Yüksek Yargı kararları ile ihtilaf konuları ve çözümleri şekillenecektir. Bu kapsamda 01.07.2020 tarihine kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin anılan tüm değişiklikler bakımından gözden geçirilmesi yerinde olacaktır.