Rehin hakkı, alacağın ifası için malvarlığı değerinin güvence oluşturduğu, borçlunun borcunu ifa etmemesi halinde hak sahibinin bu değeri paraya çevrilmesini talep edebilmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır.

Belirlilik ilkesi uyarınca ‘’genel rehin/ipotek yasağı’’söz konusudur. Aynı alacak için birden fazla taşınmazla güvence sağlanması mümkündür. Ancak bir kimsenin ‘’bütün taşınmazları’’ nın rehin verilmesine dair bir sözleşme kurulamaz. Rehin sözleşmesinde rehin verilen taşınmazların kimliklerinin tek tek belirtilmesi gerekir¹.

Taşınmazın belli olması zorunluluğu, bir alacağın birden fazla taşınmazla güvence altına alınmasına engel teşkil etmeyecektir. Bu ‘’toplu rehin kurmak’’veya ‘’rehin yükünü taşınmazlar arasında paylaştırmak’’suretiyle gerçekleştirilebilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2013/12938, K. 2014/657, T. 20.01.2014

‘’…Toplu rehin olgusu kuruluş sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Açıkça belirtilmemesi 2. bir yol olan, aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün, rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp dağıtılarak belirlenmesi gerektiği sonucunu doğurur. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmazla teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı nedenli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kerede elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir…’’

Tanımı, Hukuki Niteliği ve Şartları

Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına güvence teşkil teşkil etmek üzere kurulan rehin türü; ‘’kollektif rehin’’, ‘’müşterek rehin’’, ‘’müteselsil rehin’’, veya ‘’toplu rehin’’olarak ifade edilmektedir.

Rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırılmasında, taşınmazlardan her biri alacağın yalnızca bir bölümünden sorumludur. Toplu rehinde ise; tek bir alacağının tamamının, birden fazla taşınmazla teminat altına alınması durumu vardır.

Toplu rehnin, birden çok taşınmaz üzerinde yük teşkil eden tek bir rehin hakkı mı olduğu, yoksa yüklenen taşınmazların adedi kadar birden çok taşınmaz rehni mi doğurduğu doktrinde tartışmalıdır. Bizim de kabul ettiğimiz görüşe göre; toplu rehin halinde, birden çok taşınmaz rehni kurulmuş olduğunun kabulü gerekmektedir².

MK 855/1 hükmü uyarınca, toplu rehin kurulabilmesi için taşınmazların aynı kişinin mülkiyetinde olması veya taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde ise, bunların borçtan müteselsil olarak sorumlu olmaları gerekir.

Türk Medeni Kanunu m. 855/1’e göre ancak iki durumda ortaya çıkabilmektedir:

• Üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyeti aynı kişide ise;
• Taşınmazların malikleri farklı kimseler olmakla beraber, bunlar teminat altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu iseler kurulabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2018/97, K. 2018/756, T. 05.02.2018

‘’…Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının, teminat ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir…’’

Toplu Rehnin Paraya Çevrilmesi Usulü

Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamını teminat altına almak olduğundan birden çok taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan rehinlerin arasında hukuki bağlılık mevcuttur. Alacaklının, rehinli taşınmazlardan birinin veya birden fazlasının paraya çevrilmesi sonucu alacağını elde etmesi halinde, diğer taşınmazlar üzerinde rehin maddi olarak sonra erecektir. TMK 873/3 hükmü uyarınca, alacaklı toplu rehin konusu taşınmazların paraya çevrilmesini hep beraber talep etmelidir. İcra müdürü taşınmazlardan ancak alacağın karşılanması için gerekli olan kadarını paraya çevirecektir³.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2013/5460, K. 2014/4623, T. 16.06.2014

‘’…Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir. Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması , dolayısıyla da tarafların “toplu rehin” kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol “aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması” dır. Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda , rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir. Toplu rehinde ise amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir ; alacağı tümüyle karşılandığında , bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir . Her iki rehin biçiminin arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır…’’  

^{1 ACAR, Faruk, Rehin Hukuku Dersleri, 2. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2017, s. 1
2 OĞUZMAN, M. Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, 21. Baskı, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2018, s. 909
3 SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 6. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2018, s. 587}