Aynı taşınmaz içerisinde bağımsız bölümlere sahip olan kat maliklerinin birlikte sükûn içerisinde yaşayabilmesi ve doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için Kat Mülkiyeti Kanununda (“Kanun”, “KMK”) birtakım düzenlemeler bulunmaktadır. Kanunun dördüncü bölümünde bulunan bu düzenlemeler, kat maliklerine birbirlerine karşı borç ve yükümlülükler getirmektedir. Bu borç ve yükümlülüklerin odak noktası ortak yaşamın nizam içinde yürütülmesini sağlamaktır. Nitekim Kanunun 18. maddesinin ilk fıkrası “Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” hükmüne amirdir.

Kanunda yer alan yükümlülüklere, ana gayrimenkulün bakımı ve korunmasına ilişkin giderlere katılma, gerekli hallerde müsaade mecburiyeti ve bağımsız bölümün yasaklanan işlerde kullanılmaması olarak örnek verilebilir. Bu yükümlülüklere aykırı davranan malikler dava ve icra takibiyle karşılaşabileceği gibi bağımsız bölümlerinin mülkiyetini kaybetme riskiyle de karşı karşıya kalacaktır.

a. Anagayrimenkulün Bakımı ve Korunmasına İlişkin Giderlere Katlanma

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımı, güzelliği ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür. Bu doğrultuda kat malikleri, anagayrimenkulün ortak kısımlarında yapılacak olan bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine; yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katlanmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa ise eşit olarak katlanmakla yükümlüdürler. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yargıtay yerleşik içtihatlarında terasın yalnızca bir bağımsız bölüm tarafından kullanılması sebebiyle tamir bedelinin yalnızca terası kullanan kat malikine yükletilmesini hukuka aykırı bulmuştur.[1]

Kanuni sorumluluğuna aykırı biçimde ödemekle yükümlü olduğu ilgili gider veya avans payını ödemeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibi yapılabilir, hatta bağımsız bölümleri üzerine ipotek tescil edilebilir (KMK m. 20/2, m.22/2).

b. Müsaade Mecburiyeti

Kat maliki; anagayrimenkulün ortak alanları için gerekli yapım çalışmaları, teknik incelemeler gibi sebeplerle kendi bağımsız bölümünde inceleme yapılması gereken durumlarda buna katlanmakla yükümlüdür. Yine diğer bağımsız bölümlerde meydana gelen hasar ve bozukluklara ilişkin tamiratlarda kat malikinin bağımsız bölümüne girilmesi gerekiyorsa kat maliki buna müsaade etmeye mecburdur.

c. Yasak İşler

Tapu kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin bu düzenlemeye aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Yargıtay bir kararında, yönetim planında mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenleme bulunmayan ve kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir kararın da olmadığı anagayrimenkuldeki mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanılmasını hukuka aykırı bulmuştur.[2]

Mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılması ancak yönetim planında buna ilişkin düzenleme olması yahut kat malikleri kurulunda buna ilişkin karar alınmasına bağlıyken, bu bağımsız bölümler herhangi bir izin alınmaksızın ve oylama yapılmaksızın avukatlık, serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde kullanılabilir. Yönetim planında aksine hüküm olsa dahi uygulanmaz.

d. Devir Mecburiyeti

Yükümlülüklerine aykırı davranan ve anagayrimenkulün kullanımını çekilmez hale getiren kat maliki bağımsız bölümünü kaybetme riskiyle karşılaşacaktır. Zira hakları ihlal edilen kat malikleri hâkimden ihlali sürdüren malike ait bağımsız bölümün kendilerine devredilmesini isteyebilir.

Kanunun 25. maddesi ana gayrimenkul kullanımının çekilmez hale geldiği halleri şöyle sıralamıştır:

-Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmak.

-Anagayrimenkule ilişkin hâkim kararı neticesinde verilen emre rağmen, borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar etmek.

-Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunmak.

Bu hallerde; bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri, ihlali sürdüren kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılabilir. Ancak davanın açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. İşbu dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararı tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

e. Kiracı ve Diğer Faydalanan Kişilerin Durumu

Bağımsız bölümlerdeki kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bu bölümlerden devamlı surette faydalananlar da anagayrimenkulun kullanımına ve kat malikinin yükümlülüklerine dair hükümlere uymakla yükümlüdür. Borç ve yükümlülüklerine ayrı davrananlar kat malikiyle birlikte müteselsil olarak sorumlu tutulacaktır.

[1] Yargıtay 18. HD., E. 2009/4040 K. 2009/11011 T. 01.12.2009; Yargıtay 18. HD., E. 2012/4045 K. 2012/6779 T. 04.06.2012

[2] Yargıtay 20. HD., E. 2017/9992 K. 2019/1283 T. 26.2.2019