Zaman zaman alıcıya ihale edilen taşınmazın borçlu veya üçüncü kişi tarafından kullanıldığı durumlar ile karşılaşılmakta olup, bu durumda izlenecek hukuki yol; İcra ve İflas Kanunu’nun 135. Maddesinin 2. fıkrasında aynen ‘’Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.’’ Şeklinde düzenlenmiştir.

2. Tahliye Emri İçin Yapılacak İşlemler

İİK m. 135 f. 2 kapsamında tahliye işleminin yapılması için yetkili icra dairesi, asıl icra takibinin yapıldığı icra dairesidir. İcra dairesi tarafından, üçüncü kişinin taşınmazda resmî belge ile belgelenmiş bir kira sözleşmesine dayanarak bulunulduğu tespit edilirse, tahliye emri gönderilmez.[1] Aksi takdirde üçüncü kişiye tahliye emri tebliğ edilir.

Tahliye emri; taşınmazın on beş gün içinde tahliye edilmesi, eğer taşınmaz hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal edilmekte ise yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunulması, yedi gün içinde şikâyette bulunulmaz veya şikâyette bulunulup da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 22. maddesine göre tahliyenin durdurulması için icra mahkemesinden bir karar getirilmez ve on beş gün içinde taşınmaz tahliye edilmez ise, işgalcinin zorla çıkarılıp, taşınmazın alıcıya teslim edileceği bilgilerini içermelidir.

3. Hacizden Önceki Tarihte Yapıldığı Resmi Bir Belge İle Belgelenmiş Kira Sözleşmesi

Taşınmaz, cebri icra yolu ile satılsa dahi, taşınmazda bulunan üçüncü kişi, taşınmazda haciz tarihinden daha önceki tarihli bir kira sözleşmesine dayanarak kullanmakta ve bunu resmî belge ile belgelemekte ise tahliye emri düzenlenmez. Taşınmazın hacizden önceki bir tarihte yapılmış ve resmî bir belge ile belgelenmiş bir kira sözleşmesine dayanılarak kullanıldığına ilişkin ispat yükü üçüncü kişidedir. Tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesi, noterde düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 135/2. maddesinde belirtilen ‘’resmî belge ile belgelenmiş akit’’ler arasında sayılabilmektedir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 12.12.2012 tarihli 2012/515 E. 2012/1190 K. sayılı kararında bu belgelerin tahliye emrinin iptaline sebep olacağını belirtmiştir. Anılan kararda Yargıtay şu şekilde hüküm kurmuştur:

‘’…Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir. Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir. Anılan yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir. İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir…’’

Kanun lafzından ve Yargıtay kararlarından, adi nitelikteki kira sözleşmesinin tahliye emrini iptal ettirme kuvveti olmadığı görülmektedir. Zira ilgili kanun maddesi; borçlunun hacizden sonraki kötü niyetli işlemlerinin önüne geçmeyi hedeflemektedir. Her zaman düzenlenebilir olan adi nitelikte sözleşmeler ise bu bakımdan elverişli değildir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’ nin 16.04.2013 tarih 2013/5856 E. 2013/14476 K. sayılı kararında; kira ilişkisinin varlığına işaret edebilecek başka belgeler tahliye emrini iptal ettirebilecek nitelikte kabul edilmemiştir.

‘’… Adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları gibi belgeler İİK.nun 135/2.maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmi belgelerden sayılmaz. Bu nedenle, şikayetçinin, hacizden evvelki (ortaklığın giderilmesi davasından önceki) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiğini ispatladığı kabul edilemez. O halde, mahkemece, şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye emrinin iptali isabetsizdir…’’

Yine de Yargıtay’ın kimi zaman kanunun lafzı ve doktrin tarafından işaret edilen belgeler ile belgelenmemiş olsa dahi kira sözleşmesinden kaynaklanan ilişkiyi kabul ederek tahliye emrinin iptali gerektiği yönünde kararları mevcuttur. Örneğin; noter kanalı ile gönderilen hacizden önceki tarihli ihtarnamenin ibrazı, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından tahliye emrinin iptal edilmesi için yeterli kabul edilmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’ nin 27.10.2016 tarih 2016/4617 E. 2016/22491 K. sayılı kararı;

‘’ …Somut olayda şikayetçi tarafından sunulan kira sözleşmesinin adi nitelikte olduğu, bu suretle de İİK’nun 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüş ise de; şikayetçinin şikayet dilekçesi ekinde sunduğu … 29. Noterliği’nin 30.10.2009 tarih ve 10178 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; takip borçlusu (kiralayan) … tarafından, şikayetçi kiracı …’na, şikayet konusu taşınmazın Ekim 2009 dönemi kira bedeli olan 1.250,00 TL’nin ödenmemiş olduğunun ve Kasım 2009 tarihinde yenilenecek olan kira sözleşmesi gereğince yeni dönem kira bedelinin 1.500,00 TL olacağının bildirildiği anlaşılmıştır. Bu durumda söz konusu ihtarnamenin, hacizden ve hatta takipten önceki tarihli olması nedeniyle İİK’nun 135/2. maddesinde düzenlenen resmi belgelerden olduğunun kabulü gerekir. O halde, mahkemece şikayetin kabulü gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir…’’

4. Alıcının Kiracılık Sıfatını Bilmesi

Taşınmazı açık arttırma yolu ile satın alan, satın almadan evvel üçüncü kişinin kiracı sıfatına sahip olduğunu biliyor ise, Yargıtay bunu tahliye emrinin iptal edilmesini gerektiren sebep olarak görmüştür. İhale şartnamesinde belirtilmesi başta olmak üzere kira ilişkisinin bilindiğini gösteren her türlü delili kabul etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ nin 15.6.2017 tarih 2017/11030 E. 2017/10260 K. sayılı kararı;

‘’ … Davacı dava dilekçesinde davalı şirket sahibi ve yetkilisi olan Hüseyin Gündoğdu’nun da aynı yerde villası olduğunu ve komşuluk yaptıklarını başından beri kiracı olduğunu bildiğini belirtmiş, davalı taraf buna karşı çıkmamıştır. Öte yandan 9.3.2009 tarihli açık artırma suretiyle gayrimenkul ve irtifak hakkının satış ilanında 20 sayılı parsel üzerinde bulunan 44 adet villanın tamamına yakınının yabancılar tarafından irtifak hakkı süresince kiralandığı ve fiilen eşyalı olarak kullanıldıkları tespit edilmiştir. Davalı şirketin temsilcisinin Hüseyin Gündoğdu olup aynı yerde 2.8.1999 düzenleme tarihli 99 yıllık mülk kullanma sözleşmesi bulunduğu ve davalı şirket adına ihaleye şirket temsilcisi olarak Hüseyin Gündoğdu’nun girdiği anlaşılmaktadır. Uzun süre kiracılarla komşuluk yapan şirket temsilcisi Hüseyin Gündoğdu ihale şartnamesinde yabancı kişilerin kiracı olduğunu bilerek ihaleye girip satın aldığına göre hacizden önce davalı şirketin burada davacının kiracı olarak oturduğunu bildiğinin kabulü gerekir. Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda davacının, hacizden ve satıştan önce dava konusu taşınmazda kiracı olduğu ve bu durumun davalı tarafça bilindiği kanıtlanmış olmakla davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...’’

Tüm bunlara ek olarak belirtmek gerekir ki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’ düzenlemesi ile kiracı haklarının korunmasını hedeflemektedir. Bu hüküm genel nitelikte olup, İcra ve İflas Kanunu’nun 135/2. Maddesi özel niteliktedir. Bu nedenle, cebri icra yolu ile taşınmaz satışı durumunda kiracı hakkının korunması, kira ilişkisinin İcra ve İflas Kanunu 135/2. Maddesinde düzenlenen şekilde ispatlanmasına bağlıdır.

[1] KURU, Baki, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Türkmen Kitabevi, İstanbul, 2006, syf:579