İçişleri Bakanlığının Genelgesi

İçişleri Bakanlığı tarafından 16 Mart 2020 tarihinde 81 İl Valiliğine gönderilen Koronavirüs konulu ek genelge (“Ek Genelge”) kapsamında tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Gerek bahsi geçen  tedbirler kapsamında mecburen, gerekse de salgınla mücadele kapsamında ihtiyari olarak ülke genelinde faaliyetlerini durdurmak veya azaltmak mecburiyetinde kalan işyerlerinin mevcut kira ilişkileri açısından salgının  hukuki sonuçları önem arz etmektedir.

COVID-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi, sözleşmede bu konuda bir düzenleme olup olmamasına bağlı olarak ikiye ayrılarak incelenmelidir.

Kira Sözleşmesinde Hüküm Bulunması

Genel bir yorum olarak , belirtmek gerekir ki, COVID-19 salgınının kira ilişkilerine etkisi, hukuki sonuçları ve alınması gereken önlemler değerlendirirken öncelikle kira sözleşmelerine bakılmalıdır. Zira, sözleşme ile taraflar çoğu zaman salgın hastalık, deprem, sel, yangın gibi mücbir sebep hallerinde karşılıklı edimlerin ifa edilememesinin sonuçlarını önceden sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde (kanunda öngörülen sınırlar içerisinde) belirlemektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde kiracının ödeme yükümlülüğünün mücbir sebep hali süresi boyunca askıya alınması veya belli bir tahammül süresi sonrasında sözleşmeyi fesih hakkı düzenlemeler yer alıyor olabilir. Nitekim, sözleşmede mücbir sebep hali düzenleyen hükümlerin bulunması halinde, emredici hükümlere aykırı olmadığı sürece sözleşme çerçevesinde tarafların karşılıklı iradeleri üstün tutulmak suretiyle uyuşmazlık çözüme kavuşturulacaktır.

Kira Sözleşmesinde Hüküm Bulunmaması

Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise, uyuşmazlık borçlar hukukunun genel ve kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümleri çerçevesinde çözümlenecektir. Bu bağlamda, işyerlerinde faaliyeti geçici süreyle durdurmak zorunda kalan kiracılar, halin icabına göre, Türk Borçlar Kanunu136. maddesinde düzenlenen “kusursuz ifa imkansızlığı” veya 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü”nün mevcut olduğunu ileri sürebilir ve kanunun kendilerine tanıdığı korumalardan yararlanabilirler.

Her ne kadar “mücbir sebep”kavramının Borçlar Kanunumuzda tanımı bulunmasa da Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri ile birlikte değerlendirildiğinde (i) sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen, (ii) sonradan meydana gelen, (iii) karşı konulması mümkün olmayan ve (iv) ifa imkansızlığına sebebiyet veren hallerin mücbir sebep teşkil ettiği kabul edilmektedir.

Bu çerçevede, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1190 E. ve 2018/1259 K. numaralı kararında “salgın hastalıklar” açıkça mücbir sebep hali olarak sayılmıştır. Hukukumuzda mücbir sebep, ifa imkansızlığı hükümleri çerçevesinde çözümlenmektedir. Şayet mücbir sebep veya beklenmedik hal ifayı imkânsız kılmış ise, borçlu imkansızlıktan sorumlu tutulmamaktadır. Öte yandan, mücbir sebep veya beklenmedik hal borcun zamanında ifasına engel olmuşsa ve ifa sonradan tekrar mümkün hale gelmişse, bu durumda ise borçlu gecikmeden sorumlu olmayacaktır.

Sonuç :

Yukarıdaki açıklamalar ışığında, COVID-19 tedbirleri kapsamında belirli işyerlerine uygulanan geçici faaliyet durdurma tedbirinin kiracılar açısından mücbir sebep/beklenmeyen hal teşkil ettiği ve dolayısıyla kira bedeli ödeme borcunun söz konusu tedbir kaldırılıncaya kadar askıda olduğu her bir somut olayın özelliğine göre kiracılar tarafından ileri sürülebilecektir.

Bu doğrultuda, 26 Mart 2020 tarihli ve 31080 sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7226 s. Kanun”) Geçici 2. Maddesi ile;

“1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”

düzenlemesi getirilmiştir. Böylece, mücbir sebebe dayanarak kira bedeli borcunu ifa edemeyen borçluların kiraya veren tarafından tahliye edilmesi veya borcun ifa edilmemesi gerekçesiyle sözleşmenin feshi geçici süre ile yasaklanmıştır.

Öte yandan, taşınmazın kullanım amacına bağlı olarak ikili bir durum ortaya çıkmaktadır. Bir yanda, İçişleri Bakanlığı’nın COVID-19 tedbirleri doğrultusunda faaliyetini durdurmak zorunda kalan işyerleri, diğer yanda ise İçişleri Bakanlığı’nın tedbir uygulamasının kapsamı dışında kalan ancak yine de salgın kapsamında alınan önemler çerçevesinde sözleşmesel yükümlülüklerin ifa etmekte güçlüğü düşen işyerleri bulunmaktadır. Söz konusu ikinci grup işyerleri açısından da duruma göre mücbir sebep hali oluşabilecektir.