Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Sonuçları

  1. Tahliye Taahhüdü Kavramı

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılmış olsa dahi sürenin bitimi ile birlikte kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı, sözleşmenin feshini bildirmediği sürece sözleşme, süre sonunu takip eden her yıl için bir yıl daha uzamaktadır. Kira sözleşmesi süresinin kanun gereği uzamasına karşın, kiracı tahliye taahhüdü ile kira konusu taşınmazı tahliye etme (boşaltma) taahhüdünde bulunabilir. Yazılı tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmasını taahhüt eden ikale nevinden bir sözleşmedir.[1]

Kira ilişkisinin kiracıdan kaynaklanan sona erme hallerinden biri olan, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle sona erme hali; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

  1. Tahliye Taahhüdünün Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’den hareketle geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmek için taahhüdün yazılı olması, tahliye tarihinin açık ve belirli şekilde yer alması ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir.

a. Tahliye Taahhüdünün Verilmesi

Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı olması halinde kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan[2] ve kiralananı boşaltma borcu bölünebilir neviden borç olmadığından, taahhüdün tüm kiracılar tarafından birlikte verilmesi gerekmektedir.

Tahliye taahhüdü ayrı bir beyan olarak verilebileceği gibi kiralananın tesliminin ardından da kira sözleşmesine eklenebilir. Yine dava ya da icra takibi sırasında kiracının imzaladığı bir tutanağa geçirilmesi yoluyla da tahliye taahhüdünde bulunulabilir. Yargıtay bir kararında “…davalı henüz yargılama devam ederken 01.03.2005 tarihi itibariyle evi boşaltıp davacıya teslim edeceğini tutanağa geçen beyan ve imzası ile taahhüt etmiştir. Yapılan bu taahhüt hâkim önünde yapılan taahhüt olarak geçerlidir.” hükmüne varmıştır (Yargıtay 6. HD, 11.07.2005 T. 2005/5933 E. 2005/7384 K. sayılı kararı).

    • Kiralananın Aile Konutu Olması

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardan olan kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde, her iki eşin de tahliye taahhüdüne rıza göstermesi gerekmektedir.

Nitekim Yargıtay bir kararında “Medeni Kanununun 194. madde hükmüne göre eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez, aile konutu haklarını sınırlayamaz. İcra Mahkemesince borçlu kocanın tahliye taahhüdü vermesi nedeniyle yapılan tahliyeye ilişkin takipte müşteki karının yukarıda açıklanan madde hükmü gereğince 3. kişi sayılmayacağından…” şeklinde hüküm kurmuştur (Yargıtay 12. HD, 24.05.2004 T. 2004/8225 E. 2004/5908 K. sayılı kararı).

    • Beyaza İmza

Beyaza imza, boş kâğıdın imzalanması hallerine verilen isimdir. Kiracının beyaza imza suretiyle verdiği ve daha sonra kiraya veren tarafından doldurularak hazırlanan tahliye taahhüdü Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerli sayılmaktadır. Yargıtay bir kararında “…atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır.” hükmüne vararak kiracının beyaza imzasının sonucuna katlanmak zorunda olduğunu ifade etmiştir (Yargıtay 6. HD, 11.03.2008 T. 2008/11 E. 2008/2784 K. sayılı kararı).

b. Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması

TBK m. 352/1’de tahliye taahhüdünün unsurları arasında yazılılık şartı sayılmış olup sözlü tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Yazılılık şartı bir geçerlilik şartı olup taahhüdün adi yazılı şekille verilmiş olması yeterlidir.

Ancak 04.12.1957 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kiracının adi yazılı şekille verilmiş taahhütteki imzayı veya tarihi inkâr etmesi halinde, icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açılamayacak olup genel mahkemelerde tahliye davası açılacaktır.

c. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Tahliye taahhüdünü düzenleyen TBK m. 352/1’de taahhüdün belli bir tarihte verilmiş olması unsurlar arasında sayılmıştır. Buna göre taahhüdün verildiği anda tahliye tarihi belirlenmemiş taahhütler geçersiz sayılacaktır. Tarihin gün, ay, yıl olarak belirlenmesi yeterlidir.[3]

d. Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Teslim Tarihinden Sonra Verilmesi

6570 sayılı Kanun döneminde kiralanan taşınmazın teslimine dek kiracının serbest iradesini korumak amacıyla geliştirilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 6098 sayılı Kanun döneminde açıkça kanuni düzenleme haline gelmiştir. TBK m.352/1 uyarınca tahliye taahhüdü, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilecek olup teslimden önce veya teslimle birlikte verilen tahliye taahhütleri geçersiz sayılacaktır.

  1. Eski Malik Tarafından Alınan Tahliye Taahhüdünün Yeni Malik Bakımından Geçerliliği

Kiralanan taşınmazın devri halinde yeni malik, eski malik döneminde verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Zira, yeni malik taşınmazın devri ile birlikte kira ilişkisini de devraldığından ona bağlı olarak yapılan diğer sözleşme ve taahhütlerin da tarafı olacaktır. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, yeni malikin taahhüde dayanmasını engelleyemeyecektir. Çünkü kiracının tahliye taahhüdünde bulunması, kira sözleşmesine bağlı olarak sonraki maliklere karşı da ileri sürebileceği haklarından feragat ettiği anlamına gelmektedir.[4]

  1. Tahliye Taahhüdünün Sonuçları

Tahliye taahhüdüne dayanarak kira ilişkisini sona erdirmek isteyen kiraya veren, tahliye taahhüdünde yer alan tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Kiraya verenin icra takibi başlatması halinde, kiracıya tahliye emri gönderilerek taşınmazın terki için süre verilir. Başlatılan icra takibinin 7 gün içinde kiracının itirazı ile durdurulması halinde; kiraya veren altı ay içinde İcra Mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açabileceği gibi, bir yıl içerisinde genel mahkemelerde itirazın iptali davası da açabilir.[5]

[1] Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2014, s. 437

[2] Yargıtay 6. HD., E. 2015/2559 K. 2015/6224 T. 22.06.2015, Yargıtay 6. HD., E. 2014/12973 K. 2014/14615 T. 25.12.2014, Yargıtay 6. HD., E. 2013/8958 K. 2013/11677 T. 08.07.2013

[3] Merve AKGÜN AKAY, Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Haller, Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2017, s.136

[4] İNCEOĞLU, a.g.e, s. 434-435

[5] İNCEOĞLU, a.g.e, s. 433-434

Bu konu hakkında daha fazla bilgi için:

Av. Serap Gülşah Beyaztaş
Av. Serap Gülşah BeyaztaşKıdemli Avukat
Stj. Av. Ayşe Nur Yayla
Stj. Av. Ayşe Nur YaylaStajyer Avukat