Yapı İpoteği

  1. Giriş

İnşaat sektörü, ülkemizdeki ciddi ekonomik boyutlarına rağmen yüklenicilerin alacaklarını -hakkedişlerini tahsili noktasında sorun yaşamakta olduğu sektörlerin başında gelmektedir. Sektörün doğası gereği; alacakların-hakkedişlerin kesinleştiği tarih ile edimlerin ilk yüklenildiği tarih arasında ciddi bir zaman zarfının olması ve bu zaman zarfında taraflar arasında yaşanan irade değişiklikleri/uyuşmazlıkları, edimlerin karşılıklı olarak yahut herhangi bir tarafça ifa edilmemesi sonucunu da beraberinde getirmektedir. Bu durum ise iş akışının durması, kredi açığının ortaya çıkması gibi sonuçları ile sadece sözleşme taraflarını değil, sektördeki diğer ilgililerin de zarar görmesine neden olmaktadır.

Sektörün doğasından kaynaklı bu durumların yanında, yapı alacaklılarının genellikle iş sahibine kıyasla ekonomik zayıflığın olması ve işin mahiyeti gereği önce ifada bulunma yükümlülüğünün de bulunuyor olması, kanunen yapı alacağının-yapı alacaklısının koruma altına alınmasını zaruri hale getirmiştir. Bu kapsamda kanun koyucu özellikle Medeni kanunun 893. ve devamındaki maddeleri ile bir yapı işinde emeğiyle yahut malzeme vermek suretiyle çalışan kimselere, taşınmaz üzerinde bir ipotek hakkı tescili talep etme imkânı tanımış ve bu kimselerin alacaklarını korumayı uygun bulmuştur.

  1. Tescile Tabi Kanuni Hak – Yapı İpoteği

TMK 893. ve devamındaki maddeler ile düzenlenen ve doktrinde “inşaatçı ipoteği”, “yapı alacaklısı ipoteği”, “yapı alacaklılarının kanuni ipotek hakkı” gibi farklı terimlerle de anılan yapı ipoteği, tescile tabi kanuni bir haktır. Bu kanuni hak, gerekli şartların oluşması ile kendiliğinden ortaya çıkmaz. Dolayısıyla hakkın doğumu, tapu sicilinde geçerli bir tescil işleminin gerçekleştirilmesine bağlıdır. Nitekim yapı ipoteği kanundaki düzenlenişi itibariyle de “Tescile tabi kanuni ipotekler”başlığı altında incelenmiştir.

  1. Yapı İpoteğinin Tarafları

Yapı ipoteği kavramının doğru anlaşılabilmesi için öncelikle yapı ipoteği tescili talebinde bulunabilecek kimselerin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Zira bir yapı işine herhangi bir şekilde katkı sağlamış olmak, yapı ipoteği talep hakkının elde edilebilmesi için yeterli değildir. Başka bir deyişle, yapı işine fayda sağlamış olmasına rağmen yapı ipoteğinden faydalanamayacak kimseler mevcuttur. Bu kimselere en güzel örnek hizmet sözleşmesi kapsamında çalışan işçiler olacaktır. İşçiler, İş Kanunu 32. maddesi gereği ücretlerini belirli zaman aralıkları ile alırlar. Dolayısıyla işçilerin ücretlerinin tahsili için yapı işinin bitiminin beklenmesi gerekmemektedir. Nitekim bu sebeplerden dolayı eski Medeni Kanunumuzun 807. Maddesinde yer alan “işçi” tabiri yerine yeni TMK 893. maddesinde “zanaatkar” kelimesi kullanılmıştır. Zanaatkarlar yapı ipoteği hakkından faydalanabilirken İş Kanunu 32. Maddesi kapsamında çalışan işçiler bu imkândan yararlanamayacaklardır.

Yapı ipoteği hakkına sahip kimselerin tespiti noktasında TMK 893. Ve 895. Maddeleri önem taşımaktadır. Kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilecek alacaklılar:

  • Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
  • Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
  • Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar

Şeklinde olmak üzere TMK 893. Maddesinde zikredilmiştir.

Maddenin 3. Fıkrasından anlaşılacağı üzere; alt yüklenicilerin ve zanaatkarların yapı ipoteğinin tescilini talep etme hakkının olduğu açıktır. Ancak, emek olmaksızın sadece malzeme verenlerin böyle bir hakları bulunmamaktadır.

TMK 895. Maddesi ise “Zanaatkâr ve yükleniciler bakımından” başlığını taşıyarak yüklenicinin sıfatı noktasında 893. Maddeden ayrılmaktadır.  TMK 893. Maddesi ile 895. Maddelerinde hak sahibi kimseler zikredilirken iki madde arasında bahsedilen farklılığın oluşması doktrinde eleştiri konusu olmuştur. Ancak her ne kadar yüklenicinin sıfatı noktasında farklı hükümlere yer verilmiş olsa da doktrin de her iki yüklenici türünün de alacaklı olabilmesi noktasında tereddüt duyulmamaktadır.[1] Kaldı ki, malikten alacaklı olmayan yüklenicilere tanınan bir haktan malikten alacaklı olan asıl yüklenicinin evleviyetle yararlanması gerekmektedir.[2]

3.1 Yükleniciler

Yüklenici, bir eser sözleşmesi uyarınca eseri kısmen ya da tamamen meydana getirme borcunu yüklenmiş olan[3] gerçek veya tüzel kişidir. Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere TMK 895. Maddesi kapsamında yükleniciler tabirinin hem asıl hem de alt yüklenicileri kapsadığı ifade edilmektedir. Yapı işinin bir kısmının yüklenilmesi yükleniciye karşı yapılmış olabilir. Bu durumda TMK 893’ün açık hükmü gereği alt yüklenici yapı ipoteğini talep etme hakkına sahiptir. Yapı işinin bir kısmının yüklenilmesi iş sahibine karşı da yapılmış olabilir. Bu ihtimalde yan yüklenicinin de yapı ipoteğini talep hakkına sahip olduğu hakkında tereddüt duymamak gerekir.[4]

Yükleniciyi tanımlarken, bir eser sözleşmesi uyarınca borç yüklenen kimse olduğundan bahsetmiştik. Uygulamada yoğunlukla eser sözleşmesine rastlanıyor olsa da farklı sözleşme tipleri kapsamında yapı işleri de söz konusu olabilir. Bu noktada yapı ipoteği bakımından yüklenicinin mutlaka eser sözleşmesine göre çalışması zorunlu mu sorusu gündeme gelecektir.

Kural olarak yüklenici ya da zanaatkârın doğrudan doğruya taşınmaz maliki ile eser sözleşmesi içinde olması gerekmemektedir. TMK’nın yapı ipoteğini düzenleyen maddelerinde de eser sözleşmesinin varlığının zorunluluğuna ilişkin herhangi bir ifade yer almadığından kanaatimizce yapı ipoteği bakımından yüklenici kavramı daha geniş yorumlanmalıdır. Zira yapı ipoteği bakımından eser sözleşmesinin varlığının şart koşulması, hükmün uygulama alanını daraltacağı gibi bu durum farklı isimler altında akdedilen sözleşmeler bakımından hak kaybına yol açacaktır.

3.2 Alt Yüklenici

Alt yüklenici, asıl yüklenici ile iş sahibi arasında yapılmış eser sözleşmesinin konusunu oluşturan işin bir kısmını veya tamamını asıl yükleniciye karşı yapmayı bağımsız bir eser sözleşmesi ile taahhüt eden kişidir.

TMK 893. Maddesinde belirtilen yapı ipoteği tescili talebinde bulunabilecek kimseler arasında alt yükleniciler açıkça yer almaktadır. Hatta 893. Maddenin lafzına bağlı kalındığında ve tek başına değerlendirildiğinde, eski Medeni Kanun’un 807. Maddesinin aksine yükleniciler yerine alt yüklenicilere ipotek hakkı tanındığı sonucuna ulaşılmaktadır. Ancak alt yüklenicilerin yanı sıra yüklenicilerin de yapı ipoteği hakkından yararlanması gerektiği hususuna yukarıda değinilmiştir..

Alt yüklenicinin yapmış olduğu iş dolayısıyla yapı ipoteğinin tescilini talep edebilmesi için, asıl yüklenici ile aralarındaki alt eser sözleşmesi yapılmasının caiz olması gerekmektedir. Bu noktada incelenmesi gereken husus, asıl yüklenicinin işin tamamını veya bir kısmını alt yükleniciye devredebilme yetkisinin olup olmadığıdır. Asıl yüklenici yüklendiği işi alt yükleniciye devretmeye yetkili ise alt yüklenici sözleşmesinden iş sahibinin haberdar olup olmamasının önemli olmadığı belirtilmektedir.[5] Dolayısıyla bu durumda iş sahibinin alt yüklenici sözleşmesinden haberinin olmaması, alt yüklenicinin yapı ipoteği tescili talep edebilmesine engel olmayacaktır. Ancak asıl yüklenicinin, iş sahibi ile aralarındaki sözleşme gereği eseri bizzat meydana getirmekle yükümlü olduğu durumlar söz konusu olabilir. Bilindiği üzere eser sözleşmelerinin ifasında genel kural eserin bizzat meydana getirilmesidir. Yüklenicinin eseri bizzat ifa etmemiş olmasının sonucu olarak ipotek hakkından mahrumiyeti söz konusu olup olmayacağı somut olayın koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Bu noktada özellikle yüklenici ile iş sahibi arasındaki sözleşme yol gösterici olacaktır.

Eser sözleşmelerinde bizzat ifa borcunu düzenleyen TBK 471. Maddesinin üçüncü fıkrasında, kişisel özellikler önem taşımıyorsa yüklenicinin işi başkasına yaptırabileceğinden bahsedilmektedir. Hükümde yer alan “başkası” ifadesinden alt yüklenici anlaşılabilir. Dolayısıyla ipotek hakkından mahrumiyet noktasında işin niteliği gereği asıl yüklenicinin özelliklerinin önem arz edip etmediğine dikkat edilmelidir.

Ayrıca, alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep etme hakkına sahip olabilmesi için, yapmış olduğu işin asıl sözleşmeye uygun olması gerekmektedir. Dolayısıyla alt yüklenicinin asıl sözleşmeden tamamen ilgisiz bir işten kaynaklanan alacağı için yapı ipoteği tescili talebinde bulunması mümkün değildir.

3.3 Zanaatkarlar

TMK m. 893’ün açık hükmü gereği yapı ipoteği tescilini talep etme hakkından yararlanabilen bir diğer grup eski Medeni Kanunumuzda “işçi” olarak ifade edilen zanaatkarlardır. Zanaatkar, belli bir zanaatla uğraşan, bir zanaatı meslek edinen emekçi anlamına gelmektedir. Zanaatkarların, yaptıkları işin maddeye dayalı ve ustalık gerektiriyor olması sebepleriyle el mahareti ön plandadır. Örneğin su ve elektrik tesisatının döşenmesi bir zanaatkarın yüklenebileceği iştir.

Zanaatkarlar da yükleniciler gibi medyana getirdikleri yapı işi dolayısıyla kanunun açık hükmü gereği yapı ipoteği tescili talep etme hakkına sahiptirler.

  1. Yapı İpoteğinin Konusu

Yapı alacağını ayni teminat altına alan ipoteğin konusu bir taşınmazdır. Nitekim kanun koyucu TMK 853. Maddesinde yer alan: “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.”İfadesi ile bir taşınmazın yapı ipoteğine konu olabilmesi için tapuya kayıtlı olmasını da şart koşmuştur. Dolayısıyla yapı ipoteği tesis edilebilmesi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerektiğinden tapu siciline kaydedilmeyen, kamunun yararlanmasına ayrılmış olan ve özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazlar üzerinde yapı ipoteği tesis edilmesi talep edilemez. Nitekim idare hukuku bakımından da kamu malları üzerinde kural olarak sınırlı ayni hak ve rehin hakkı tesis edilemeyeceği açıktır.

  1. Yapı İpoteğinin Şartları

Yapı ipoteği tescilinin sağlanabilmesi için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.

5.1 Yapı Alacağı Mevcut Olmalıdır.

Medeni Kanun 893. Maddesine göre yapı alacağı, taşınmaz üzerinde yapı veya diğer işler sebebiyle doğan bir alacaktır. Tescili istenen alacağın yapı alacağı niteliği taşıması gerekmektedir. Söz konusu alacak emek vermek yahut malzeme vermek gibi eylemlerden doğabilir. Yapı alacağı dışındaki bir alacak dolayısıyla yapı ipoteği tescili talep edilemez.

5.2 Kanun Kapsamında Yetkili Alacaklı Talep Etmelidir.

Alacağın yapı alacağı niteliği taşıması için lehine yapı ipoteği tescili isteyen kimsenin yapı alacaklısı sıfatına haiz olması gerekmektedir.  Yapı alacaklıları, bir yapının inşaatı, onarımı, genişletilmesi ve değiştirilmesi aşamalarında; yapıya emekleriyle ya da hem emek hem de malzemeyle değer artışı yaratarak katkıda bulunan kişilerdir.[6]

TMK 893.Maddesinde;“bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar” kanuni ipotek hakkının tescilini talep edebilecek alacaklılar olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla ilgili madde kapsamında sayılmayan kişilerin tescil talebinde bulunması mümkün olmayacaktır.  Ayrıca yapı ipoteğinden faydalanabilmek için bir yapıda somut bir değer artışı meydana getirmek gerekmektedir. Dolayısıyla daha önce belirtmiş olduğumuz üzere inşaat sürecinde yer alan herkesin yapı ipoteği hakkından faydalanması mümkün değildir.

5.3 Yapı Alacağının Çekişmesiz Olması Gerekir.

Yapı ipoteği tescili noktasında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, söz konusu alacağın MK 895. Maddesi uyarında çekişmeli olmamasıdır. Her ne kadar alacağın çekişmesiz olması şartı malikin alacağın varlığını kabul etmesi ile sağlanabiliyor olsa da uygulamada bu duruma pek rastlanılmamaktadır. Malikin iddia edilen yapı alacağını kabul etmediği noktada alacak hakkının mahkeme kararı ile tespit edilmesi gerekmektedir.

5.4 Yapı İpoteği Süresinde Tescil Edilmelidir.

Yapı ipoteğinin geçerli bir şekilde tescil edilebilmesi için, kanun koyucunun belirlediği sürelere uyulması gerekmektedir. Medeni kanun 895. Maddesi;

“Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.”

Hükmünü amirdir.

  1. Maddenin ilk fıkrasında, tescil talebinin yapı alacaklısının edimini yüklendiği andan itibaren yapabileceği ifade edilmiştir.Dolayısıyla yapı alacaklılarının ipotek haklarının tescilini isteyebilmeleri için işe başlamış olmaları gerekmez.[7]Ancak bununla beraber doktrinde yapı ipoteği tescilinin ancak yüklenilen işin fiilen tamamlanması halinde istenebileceği görüşü de mevcuttur.
  2. maddenin ikinci fıkrasında, ipoteğin tescilinin, işin tamamlanmasından itibaren en geç üç ay içerisinde sağlanmış olması gerektiği ifade edilmiştir. 743 Sayılı TMK 809. Maddesinde “üç ay içinde istenebilir”şeklinde yer alan ifade, 4721 Sayılı TMK’da “yapılmış olması gerekir” şeklindeki düzenlendiğinden üç aylık süre içerisinde tescil talebinde bulunmanın yeterli sayılıp sayılmayacağı noktasında Yargıtay’ın tutumunun tespiti önem arz etmektedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2014/4356 esas ve 2014/6677 sayılı kararında:

“TMK’nın 893/3. Maddesine göre kanuni ipotek tesis edilebilmesi için inşaatın tamamlanmış ve 3 ay içinde tescil isteminde bulunmuş olması gerektiğini, inşaat bitirilmemiş ve teslim edilmemişse kanuni ipotek talebinde bulunulamayacağını……

….. 895. Maddesinde de zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabileceği, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak 3 ay içinde yapılmış olması gerektiği,tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasının şart olduğu, malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemeyeceği düzenlenmiştir.”

“Anılan maddelere göre yapı ipoteğinin yasal koşullarını,

a. Bir yapı alacağının mevcut olması
b. Alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması
c. Malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması
d. Yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması olarak saymak mümkündür.”

Şeklindeki ifadelere yer verilmiş olması, Yargıtay’ın “Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir” şeklindeki kanun maddesiniyüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması olarak yorumladığını göstermektedir.

Ayrıca bahsettiğimiz üç aylık sürenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin her yüklenici ve zanaatkar bakımından ayrı ayrı değerlendirileceği de göz ardı edilmemelidir. 3 aylık sürenin başlangıç noktası bakımından yapı işinin tamamının bitirildiği tarihin kabul edilmesi yanlış bir tutum olacaktır. Bu itibarla; her yapı alacaklısının yüklenmiş olduğu işleri bitirdiği tarih itibariyle yapı işleri onun açısından tamamlanmış sayılacak olup işi biten yapı alacaklısı tarafından diğerler yüklenicilerin ve tüm yapının işlerinin bitmesi beklenmeden üç ay içinde yapı ipoteğinin tescili talep edilmelidir.

5.5 Malik, Yapı Alacaklısına Yeterli Teminat Göstermemiş Olmalıdır.

Yapı ipoteğinin yapı alacaklısının alacağını elde edememesi tehlikesine binaen tanınmış bir hak olması karşısında, taşınmaz maliki tarafından yapı alacaklısının alacağı için yeterli teminat gösterilmesi yapı ipoteğinin tescil edilmesine engel olacaktır. Başka bir ifade ile, taşınmaz malikinin yapı alacaklılarına karşı yeterli bir güvence göstermesi durumunda, artık bu alacaklıların, kanunî ipotek hakkının tescilini isteme hakları kalmayacaktır. Yapı ipoteği tescil edilmiş olsa dahi, tescilden sonra malik tarafından yeterli teminat gösterdiği takdirde TMK 1014. Maddesi kapsamında yapı ipoteğinin terkini talep edilebilecektir.

Sonuç itibariyle yukarıda belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde, kanunen ipotek hakkına haiz olan kişiler tarafından gerekli tüm şartların gerçekleştiğini ispat etmek şartıyla ve taşınmaz malikinin rızasını almaya ihtiyaç olmaksızın lehlerine ipotek hakkı tescili talebinde bulunabilecektir.

  1. Yapı Alacağının Temliki

Bir taşınmaz üzerinde medyana getirdiği yapı işi neticesinde yapı alacağı doğan kimse, henüz yapı ipoteği tescil ettirmeden bu alacağını üçüncü bir kişiye devretmiş olabilir. Böyle bir durumda yapı ipoteği tescil hakkının kime ait olduğu sorunu gündeme gelecektir. Bilindiği üzere TBK 189. Maddesi:

“Alacağın devri ile devredenin kişiliğine özgü olanlar dışındaki öncelik hakları ve bağlı haklar da devralana geçer.” Hükmünü amirdir.

Hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere, yapı ipoteği tescilini talep hakkının alacağın devri ile devralana geçip geçmediğinin tespiti için öncelikle söz konusu hakkın yüklenicinin kişiliğine bağlı bir hak olup olmadığı belirlenmelidir. Bu konuda doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre bu hak yüklenicinin şahsına bağlıdır, alacağın temliki ile devralana geçmeyecektir. Diğer bir görüşe göre ise alacağın temliki ile birlikte söz konusu hak da temlik alana geçer.[8]

Kanaatimizce de ipotek hakkının tescilini isteme hakkı yüklenicinin şahsına bağlı bir hak olarak değerlendirilmemelidir. Nitekim yapı ipoteğinin yüklenicinin şahsına sağlanması gibi bir zorunluluk da bulunmamaktadır. Dolayısıyla yapı alacağının temliki halinde, tescil edilmemiş ipotek talep hakkının da alacakla birlikte temlik alana geçeceği kabul edilmelidir.

7. Yapının Bir Başkasına Devri Halinde Yeni Malikin Durumu

Üzerinde yapı işi gerçekleştirilen taşınmaz, yapı işine başlandıktan sonra üçüncü bir kişiye devredilmiş olabilir. Bu durumda yeni malik olan üçüncü kişinin ipotek borçlusu konumuna gelip gelmeyeceği sorunu gündeme gelecektir. Yapı ipoteğinin hukuki niteliği noktasında farklı görüşler mevcut olduğundan yeni malikin yapı alacaklısı ipoteğinin muhatabı olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. Dolayısıyla yapı ipoteğinin hukuki niteliğinin ne olduğu sorusuna verilecek cevaba göre yeni malikin yapı ipoteği talebinin muhatabı kabul edilip edilmeyeceği sorusuna da cevap verilebilecektir. Aşağıda yapı ipoteğinin hukuki niteliği bakımından doktrinde yer alan görüşler incelenecek olup kabul edilen görüşe göre yeni malik yapı ipoteği talebinin muhatabı olacak veya olmayacaktır.

a. Şahsi Talep

Şahsi talep görüşü taraftarlarına göre yapı ipoteği tescili talep hakkı şahsi bir taleptir. Söz konusu hak sözleşmeden doğan hakka benzer bir statüye sahiptir. Bu sebeple yapı ipoteği talebi yalnızca yapı işini yaptırmış olan malike karşı ileri sürülebilir. Dolayısıyla bu görüş doğrultusunda; malikin iflası veya taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikin veya iflas masasının bu tescile katlanma yükümlülüğü bulunmayacaktır. Bu noktada malikin tescilden önce taşınmazı devretmesi halinde çalışanlar haklarından mahrum kalma tehlikesi ile karşılaşabilir. Ancak bunu bertaraf etmek için de çalışanların geçici olarak haklarını tescil ettirmesi mümkündür. Dolayısıyla hem çalışanların hakları korunurken hem de taşınmazı satın almak isteyen kimseler her an bir ipotek talebi ile karşı karşıya kalma tedirginliğinden kurtulmuş olmaktadır.

Bu görüşü savunanlar,

  • Yapı ipoteği düzenleyen kanun maddelerinde talebin üçüncü kişilere sürülebileceği yönünde hüküm mevcut değildir.
  • Hukukumuzda hakların şahsi-ayni olarak gruplandırıldığı, bu yüzden ayrı bir kategori olarak ayni talepten bahsedilemez.
  • Kanun koyucu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen bir hak vermek isteseydi, zaten bunu hükümle yapabilirdi.

Gibi gerekçelere dayanmaktadır.

Şahsi talep görüşü kurum hakkında ilk olarak ileri sürülen ve İsviçre Federal Mahkemesi’nin eski kararlarında kabul ettiği görüştür.[9]

b. Ayni Talep

Ayni talep görüşüne göre; yapı ipoteğinin tescilini talep hakkı taşınmazın maliki kim olursa olsun ona karşı ileri sürülebilir niteliktedir.

Bu görüşü savunanlar;

  • Madde metninin taşınmaz odaklı bir biçimde düzenlendiği,
  • Borç ilişkisinin varlığı durumunda mutlaka bir borçlu tayin edilmesi gerektiği, ancak söz konusu durumda böyle bir belirleme hali olmadığı,
  • Hükmün amacından yola çıkılarak yapılan yorumun da talebin ayni nitelikte olduğunun kabulüne imkân verdiği,

Gibi gerekçelere dayanmaktadır.[10]

Ayni görüşün kabul edilmesi halinde hak sahibinin, üç aylık süre içinde kalmak kaydı ile talebini diğer taşınmaz maliklerine veya iflas masasına karşı ileri sürebileceği kabul edilmiş olmaktadır.

c. Eşyaya Bağlı Borç

Yüklenici ve zanaatkarların sahip olduğu kanuni ipotek hakkını eşyaya bağlı borç olarak nitelendiren görüşe göre; söz konusu hak şahsi talep olma özelliğini koruduğu belirtilmektedir. Yapı ipoteğinin eşyaya bağlı bir borç olarak nitelendirilmesi halinde, tescil talebinin taşınmazın yalnızca sözleşme imzalandığı andaki malikine karşı değil, sonraki maliklere karşı da borçlu olmasalar dahi kural olarak ileri sürülebilmesi mümkün olacaktır.[11]Ancak ayni hak görüşünden farklı olarak talep herkese karşı değil, eşyaya bağlı olmasından ötürü sadece yeni malike karşı ileri sürülebilecektir. Borcun eşyanın mülkiyetini kazanan kişiye geçmesini öngören bu görüş, bu yönüyle yapı ipoteği kurumunun alacaklı karşısında mutlak bir muhatap bulma kaygısını da gidermektedir. Zira taşınmazın maliki yapı alacağının borçlusu olarak kabul edilmektedir.

Yeni İsviçre doktrini yapı ipoteğinin tescili talebini eşyaya bağlı borç olarak değerlendirmiş, İsviçre Federal Mahkemesi de yeni kararlarında şahsi hak görüşünü bırakarak bu görüş yönünde hüküm kurmuştur. Ayrıca görüş Türk hukukunda da son zamanlarda ağırlık kazanmıştır.[12]

d. Yenilik Doğuran Hak

Tescil talebinin yenilik doğuran hak olarak kabulü durumunda; tescil istemi şahsi hak niteliğini kaybettiğinden, sadece işi yaptıran malike karşı ileri sürülebilecektir. Ancak bu görüş ipoteğin tescile tabi olması ve malikin alacağı kabul etmesi ya da mahkemenin alacağın varlığı hakkında karar vermesi gerektiği gerekçeleri ile eleştirilmekte olup doktrinde de azınlıktadır. Zira bilindiği üzere yenilik doğuran hak; tek taraflı bir işlemle üçüncü kişinin hukuki durumunu onun katılmasına gerek olmadan değiştiren yetkidir.[13]Ancak tescil için malikin alacağı kabul etmesi veya mahkemenin buna ilişkin karar vermesinin ipoteğin tescili noktasında şart olarak aranıyor olması, dolayısıyla sadece tek taraflı işlemle tescilin sağlanmasının mümkün olmaması gibi nedenlerden dolayı İsviçre doktrini ve Federal Mahkeme içtihatlarında da bu görüş taraftar bulamamıştır.[14]

Sonuç olarak gerek son zamanlarda Türk hukukunda ağırlık kazanmış olması, gerekse Yeni İsviçre doktrini ve Federal Mahkeme’nin bu doğrultudaki kararları dikkate alınarak yapı ipoteğinin hukuki niteliğinin eşyaya bağlı bir borç olduğu çoğunlukla kabul görmektedir. Yapı ipoteği eşyaya bağlı bir borç olarak nitelendirildiği takdirde, yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere talebin taşınmazın yalnızca sözleşme imzalandığı andaki malikine karşı değil, sonraki maliklere karşı da kural olarak ileri sürülmesi mümkün olacaktır. Zira borç taşınmazın devri ile mülkiyeti kazanan kişiye geçmiş olacaktır.

  1. Yapı İpoteğinin Sona Ermesi

8.1 Terkin

Yargıtay 14. HD, 24.5.2011, 2011/5428 Esas ve 2011/6768 sayılı kararında:

Türk Medeni Kanunu’nun 858. maddesi hükmü “… taşınmaz rehini, tescilin terkini veya taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır.”, şeklindedir. Yasanın bu hükmüne göre taşınmaz rehinini sona erdiren nedenler; tescilin terkini(çizimi), taşınmazın tamamen yok olmasıve kamulaştırılmasıdır. Ancak, uygulamada taşınmaz rehnini sonlandıran başka nedenlerin varlığı da kabul edilmektedir.” İfadelerine yer verilmiştir.

Bilindiği üzere tapu sicilinde var olan bir kaydın artık hüküm ifade etmemesi adına yapılan işlem terkindir. Bir terkin işleminin geçerliliği, terkin talebinde bulunan kişinin TMK’ya göre söz konusu hak üzerinde tasarruf yetkisinin bulunduğu hallerde geçerli olacaktır. Bu kapsamda yapı ipoteğinin kaldırılmasını ipoteği tescil ettiren yapı alacaklılıkları talep edilebilecektir.  Yukarıda bahsetmiş olduğumuz sona erme durumları tapuda fiilen bir değişiklik gerçekleştirmez. Dolayısıyla tapu sicilinden terkin, hak sahibinin ipoteği terkin talebiyle sağlanacaktır. Malik, hak sahiplerinin terkine yanaşmaması-talepte bulunamaması durumunda mahkemeden ipoteğin terkini kararı vermesini talep edebilecektir.

Yapı ipoteğinin kaldırılmasında ipoteğin genel hükümleri geçerlidir. Yapı ipoteğinin terkinin genel ipotek hükümlerinden tek farklı noktası TMK 895. Maddesi kapsamında malikin yeterli güvence göstermesi halinde yapı ipoteğinin tescilinin talep edilememesi hususudur.[15]

8.2 Feragat

TMK 893. Maddesi, 2. Fıkrasında yer alan: Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.” İfadesinden anlaşılacağı üzere taşınmaz maliki ya da yükleniciden alacaklı olan yüklenici, alt yüklenici veya zanaatkârların, yapı ipoteği kurma hakkından bir sözleşme ile önceden feragat etmeleri geçerli olmayacaktır.

“Önceden” ile kastedilen işin yüklenildiği ana kadar olan süredir. Dolayısıyla feragat edilemezlik, kanuni ipotek hakkının tescilinin talep edilebilme imkânının başladığı anda sona erer. İşin yüklenilmesinden itibaren işin bitiminden sonraki üç aylık talep süresi içerisinde bu haktan feragat mümkündür.[16]

8.3 Rehinin Konusuz Kalması

Rehin konusunun ortadan kalkması da rehini sonlandıracaktır. En başta borcun ödenmesi halinde alacak ortadan kalkmış olacağından rehin konusuz kalacaktır. Bununla birlikte taşınmazın yok olması, ortadan kalması veya kamulaştırılması hallerinde de yapı ipoteği sona erecektir. Aynı şekilde yapı alacağının da herhangi bir sebeple sona ermesi halinde de yapı ipoteği ortadan kalkacaktır.[17]

  1. Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 893 ve devamı maddelerinde yapı alacaklıları olarak belirtilmiş olan yüklenici, alt yüklenici ve zanaatkârların yapı işlerinde emeğini veya hem emeğini hem de malzemesini vererek çalışan kişiler olması sebebiyle bu kişiler lehine kanunî bir ipotek hakkı tanınmıştır. Yapı alacaklıları asıl yükleniciler, alt yükleniciler ve zanaatkârlar tarafından yukarıda yapılan açıklamalardaki şartların varlığı halinde yapı ipoteği tesisi talep edilebilecektir.

[1]GÜLEŞ, Bedia, Türk Hukukunda Yapı İpoteği, Ankara 2018, s. 55.[2]Akt. SARUHAN, Utku,Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2015, s 52.[3]Akt.AKCAN, Cansın,Yapı İpoteği, Ankara Barosu Dergisi, 2018/2, s. 78.[4]GÜLEŞ, 58.[5]Akt.GÜLEŞ, s.64[6]SARUHAN, 50.[7]Akt.AKCAN,Cansın, Yapı İpoteği, Ankara Barosu Dergisi, 2018/2,s. 90.[8]GÜLEŞ, s.106.[9]AKCAN, s.93.[10]Akt.GÜLEŞ, s. 47.[11]Akt.GÜLEŞ, s. 48.[12]GÜLEŞ,s. 49[13]Akt.AKCAN, s. 94.[14]Akt.AKCAN, s. 94.[15]SARUHAN, 69.[16]SARUHAN, 70.[17]Akt.GÜLEŞ, s. 203.

KAYNAKÇA

  1. AKCAN, Cansın,Yapı İpoteği, Ankara Barosu Dergisi, 2018/2.
  2. GÜLEŞ, Bedia, Türk Hukukunda Yapı İpoteği, Ankara 2018.
  3. SARUHAN, Utku,Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Ankara 2015.

Bu konu hakkında daha fazla bilgi için:

Av. Neşem Nazlı Aksoy
Av. Neşem Nazlı AksoyKıdemli Avukat
Stj. Av. Mustafa Fahreddin Yazıcı
Stj. Av. Mustafa Fahreddin YazıcıStajyer Avukat